Imóvel sem escritura ou contrato de gaveta

Uma situação muito mais comum do que parece: alguém compra uma casa por contrato particular, paga todas as parcelas e nunca chega a formalizar a transferência da propriedade. Uma família herda um apartamento que, anos depois, continua registrado em nome do avô. Uma pessoa mora há décadas em um terreno sem documentação. Em todos esses casos, quem está no imóvel pode se sentir dono e, muitas vezes, ter direitos que fundamentam essa percepção. Mas, para a lei, a situação pode ainda não estar regularizada.

A boa notícia é que existem caminhos para resolver essas pendências, e vários deles podem ser percorridos diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial. O primeiro passo é entender em qual situação o imóvel se encontra.

I. Por que o contrato não basta

No Brasil, a propriedade de um imóvel, em regra, só se transfere com o registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. O contrato particular, o chamado contrato de gaveta, pode comprovar o negócio celebrado e gerar direitos e obrigações entre as partes, mas não transfere a propriedade imobiliária.

Enquanto não houver o registro do título translativo, o alienante continua a ser considerado proprietário para fins registrais, sem prejuízo dos direitos que o adquirente possa exercer para obter a regularização do imóvel.

Na prática, a falta de registro pode dificultar a venda do bem com segurança, a obtenção de financiamento e sua utilização como garantia. Também pode gerar riscos relacionados a dívidas do titular registral, constrições judiciais e questões sucessórias.

II. Três situações, três caminhos

Comprou, pagou, mas não tem a escritura. Quando o comprador possui um título que fundamenta a aquisição, mas a transferência não se concretiza, a adjudicação compulsória pode ser o caminho para obter a regularização. Tradicionalmente buscada pela via judicial, ela também pode ser realizada extrajudicialmente desde a Lei nº 14.382/2022, que incluiu o art. 216-B na Lei de Registros Públicos. O procedimento foi regulamentado pelo Provimento CNJ nº 150/2023, cujas disposições foram incorporadas ao Código Nacional de Normas do Foro Extrajudicial.

A via extrajudicial exige requerimento ao Registro de Imóveis competente, por meio de advogado, instruído com a documentação pertinente, incluindo ata notarial, o instrumento que fundamenta o pedido, as provas do cumprimento das obrigações assumidas e o comprovante de pagamento do ITBI. Também é necessário que o negócio não preveja direito de arrependimento que ainda possa ser exercido. Um ponto importante para quem tem contrato de gaveta: a lei dispensa o prévio registro da promessa de compra e venda, e também a comprovação da regularidade fiscal do vendedor.

O procedimento prevê a notificação do requerido e, preenchidos os requisitos legais, pode viabilizar o registro da propriedade em nome do adquirente. O falecimento do vendedor não impede a regularização, embora seja necessário avaliar a documentação e identificar os sucessores pertinentes.

O imóvel está no nome de quem já faleceu. Quando o imóvel continua registrado em nome de uma pessoa falecida, é necessário verificar se ele efetivamente integra o patrimônio a ser transmitido aos herdeiros. Se pertencia ao falecido no momento da abertura da sucessão, a transferência aos sucessores normalmente exige inventário e partilha, que podem ser realizados extrajudicialmente quando preenchidos os requisitos legais. Se, porém, o imóvel havia sido vendido em vida, mas a transferência não foi formalizada, o comprador poderá avaliar as medidas cabíveis para regularizar a aquisição, inclusive perante o espólio ou os sucessores do vendedor. Sobre as possibilidades de realização do inventário em cartório e as recentes mudanças relacionadas ao recolhimento do ITCMD (no Rio Grande do Sul, chamado de ITCD), tratei em outro artigo.

Ocupa o imóvel há muitos anos, sem documentação que permita a transferência. Quando não há título que permita a adjudicação compulsória, ou quando a documentação da aquisição não pode ser recuperada, a usucapião pode ser uma alternativa, desde que estejam preenchidos os requisitos legais da modalidade aplicável. O procedimento também pode ser realizado extrajudicialmente, perante o Registro de Imóveis, com assistência de advogado e apresentação da documentação exigida. A ausência de documentos não impede necessariamente a usucapião, mas a posse prolongada também não garante, isoladamente, o reconhecimento da propriedade. Os requisitos e prazos de cada modalidade são explicados em artigo próprio.

III. Por onde começar

A escolha do caminho depende, sobretudo, da origem dos direitos sobre o imóvel e dos documentos disponíveis. Por isso, o primeiro passo é reunir tudo o que existe sobre o bem: contrato, recibos e comprovantes de pagamento, carnês de IPTU, contas de consumo e, especialmente, a certidão atualizada da matrícula, obtida no Cartório de Registro de Imóveis, que permite verificar a titularidade registral e os registros e averbações existentes.

Conforme o caso, também podem ser necessários documentos sucessórios, certidões, plantas, memoriais descritivos e outros elementos que permitam demonstrar a origem e as características da posse ou da aquisição.

Com esse material em mãos, é possível avaliar a via de regularização mais adequada, verificar a viabilidade do procedimento extrajudicial e estimar os custos envolvidos, incluindo emolumentos, tributos eventualmente incidentes e despesas com documentação e serviços técnicos.

IV. Perguntas frequentes

Contrato de gaveta tem valor? Tem. O contrato particular pode produzir efeitos jurídicos entre as partes, comprovar o negócio celebrado e fundamentar medidas para exigir o cumprimento das obrigações assumidas. Contudo, não transfere a propriedade imobiliária, que depende do registro do título translativo.

O contrato de gaveta precisa estar registrado para regularizar o imóvel? Na adjudicação compulsória extrajudicial, não. A lei dispensa o prévio registro da promessa de compra e venda.

O vendedor faleceu antes de fazer a escritura. Ainda dá para regularizar? Sim. A regularização pode ser buscada pelas medidas cabíveis, inclusive por adjudicação compulsória extrajudicial, quando preenchidos os requisitos legais. Nesse caso, é necessário examinar a documentação e a situação sucessória.

Sempre é preciso entrar com uma ação judicial? Não. A usucapião, a adjudicação compulsória e o inventário consensual podem, em determinadas condições, ser realizados extrajudicialmente. A via judicial continua disponível e pode ser necessária quando houver controvérsia ou quando as circunstâncias impedirem a solução pela via extrajudicial.

A regularização tem imposto? Depende da via utilizada. A transmissão onerosa decorrente de compra e venda, em regra, está sujeita ao ITBI, conforme a legislação aplicável. Na transmissão por herança, incide o ITCMD (ITCD, no Rio Grande do Sul). Já na usucapião, por se tratar de aquisição originária da propriedade, não há incidência de ITBI, embora possam existir outras despesas relacionadas à regularização.

Quanto tempo leva? O prazo varia conforme a situação documental, o procedimento escolhido, a necessidade de cumprir exigências e a atuação dos envolvidos. A via extrajudicial pode ser mais célere que a judicial, mas não há prazo único aplicável a todos os casos.