Usucapião extrajudicial

A usucapião é o instituto que permite transformar uma posse prolongada em propriedade, desde que observados os requisitos e o prazo previstos em lei. Exige-se, em síntese, uma posse exercida com ânimo de dono, de forma mansa, pacífica e contínua, pelo tempo que a modalidade aplicável determina, o qual varia de dois a quinze anos. Tratei em detalhe do que é a usucapião, de seus requisitos e de seus prazos em artigo específico.

Durante décadas, porém, o reconhecimento desse direito dependeu exclusivamente de uma ação judicial. Hoje, em boa parte dos casos, ele pode ser obtido diretamente no cartório. É sobre essa via, a usucapião extrajudicial, que este artigo trata.

I. Da Justiça ao cartório

A usucapião, tradicionalmente, somente podia ser reconhecida por sentença judicial, ao término de um processo que, não raro, se prolongava por anos. Esse cenário foi alterado pelo Código de Processo Civil de 2015, cujo artigo 1.071 inseriu o artigo 216-A na Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/1973), instituindo a usucapião extrajudicial, processada diretamente perante o Registro de Imóveis.

A regulamentação desse procedimento, antes contida no Provimento 65/2017 do Conselho Nacional de Justiça, foi consolidada e substituída pelo Código Nacional de Normas da Corregedoria Nacional de Justiça, Foro Extrajudicial (Provimento 149/2023), que hoje reúne as regras aplicáveis aos cartórios de todo o país.

II. Como funciona o procedimento

A principal vantagem dessa modalidade é a celeridade: em vez de aguardar toda a tramitação judicial, o reconhecimento do direito pode ocorrer no próprio cartório.

Há, contudo, um requisito essencial: a inexistência de litígio. O procedimento pressupõe consenso entre os interessados. Havendo impugnação não solucionada por meio de conciliação, o caminho volta a ser o Judiciário.

Dois elementos assumem papel central nesse procedimento. O primeiro é a ata notarial, lavrada por tabelião de notas, que funciona como verdadeiro retrato jurídico da posse. Nela são reunidos os elementos aptos a demonstrar desde quando e de que forma o imóvel vem sendo ocupado, tais como comprovantes de residência, carnês e comprovantes de pagamento de tributos incidentes sobre o imóvel, contratos particulares, benfeitorias realizadas, fotografias, declarações de confrontantes e demais documentos que evidenciem o exercício contínuo, manso e pacífico da posse. O segundo é a obrigatória assistência de advogado, exigência legal que evidencia a natureza técnica e a relevância jurídica do procedimento.

Importa destacar, por fim, que a via extrajudicial possui caráter facultativo. Ela não substitui nem exclui a possibilidade de ajuizamento da ação de usucapião perante o Poder Judiciário, constituindo apenas uma alternativa mais simples e, em regra, mais célere para o reconhecimento da aquisição da propriedade pela posse prolongada.

III. Um avanço que exige rigor

A possibilidade de reconhecer a usucapião no cartório representa um passo importante na chamada desjudicialização, a transferência de certos procedimentos, antes reservados ao Judiciário, para as serventias extrajudiciais. Ainda assim, não se trata de um caminho trivial.

Isso porque o reconhecimento da usucapião pela via extrajudicial não produz coisa julgada material, podendo ser posteriormente questionado em juízo. Justamente por essa razão, o cumprimento rigoroso de cada etapa do procedimento não constitui mera formalidade, mas verdadeira garantia de segurança jurídica.

A correta identificação da modalidade de usucapião aplicável, a adequada instrução da ata notarial e a observância de todos os requisitos legais são fatores determinantes para a validade e a eficácia do reconhecimento do direito. Trata-se, portanto, de um procedimento em que a técnica e a atenção aos detalhes são essenciais para assegurar a regularização da propriedade de forma segura e efetiva.